Мы несколько раз обменивали квартиру, потому я как то по-привычке посматриваю динамику цен, в основном, на вторичку в Екатеринбурге. Каждый раз я отмечаю для себя интересные особенности.
Дальше в статье мы посмотрим интересные картинки и сделаем неутешительные выводы :).
«Здоровая» экономика и метр жилья.
Как ведет себя цена на метр жилья в крупном городе при росте экономике? -Цена должна расти, т.к. у людей на «руках» есть излишки денег.
Покупательная способность населения высока, банки легко и надолго дают кредиты. Потенциальные покупатели начинают конкурировать друг с другом, а цена метра растет.
Это график по данным Уральской палаты недвижимости (upn.ru) с 2000 г до конца 2015, т.е. за 16 лет.
Синими точками обозначены средние цены квадрата вторичной недвижимости в Екб. Серый горный массив представляет из себя график кол-ва предложений. Он тоже интересен, так как большие изменения предложения сказываются на цене. Ясно, что быстрый рост предложения снижает цену и наоборот. Это можно проследить на графиках.
Этот линейный рост показывает, что деньги выгодно вкладывать в недвижимость. По крайней мере было выгодно в рублях.
Финансовые турбулентности
Поверх картинки (выше) я прочертил красную прямую линию, которая повторяет восходящее движение роста цены квадратного метра — общая линия роста. Интересной аномалией на графике является горб 2006-2010 годы над этой линией. Увеличим его масштаб, чтобы разглядеть его по-лучше.
Это один и тот же график, только первый построен в рублях, а второй в американских долларах. На втором я отметил начало финансового кризиса 2008-2009 гг.
На мой взгляд, к концу 2006 года все было на столько хорошо в плане свободных финансов, что сформировались условия большого спроса на жилье, который подпитывался спадом предложения по вторичке с 2003 года. Люди вкладывали деньги в недвижимость. Это вызвало рост цен квадратного метра (двухкратный!) в течении всего 1 года. Понятно, что цены не могли расти бесконечно от общей линии роста, да и последовавший за спросом рост предложения, остановил дальнейший рост цены.
В итоге, кризис скорректировал движение цены метра жилья, вернув его на общую линию роста, так как будто и не было ничего. Рост продолжился теми же темпами с той линии. Финансовый кризис-2008 «вправил горб» цены на место.
Экономические проблемы 2014-2015
Как отреагировало жилье на экономические проблемы последнего времени? Опять один и тот же график в рублях и баксах.
Цена в рублях можно сказать «зависла» и держится на одном уровне в отличии от цены в баксах, которая упала в два раза за короткий период — всего за полгода (06.2014-12.2014). Отрицательная динамика цен на квартиры тут отражает уменьшение покупательной способности граждан.
Экономические прогнозы
Меня нельзя назвать экспертом в экономике, но и помешать мне давать какие-либо прогнозы тоже сложно :). Если вернутся к первому графику, то мы видим наметившийся «горб», направленный вниз от общей линии роста. Весьма вероятно, что продолжительность и амплитуда этой аномалии будет иной, чем в прошлый раз, так как и кризис носит иной характер. В этот раз кризисные явления имеют не «оздоровительный», а наоборот — дестабилизирующий характер.
Вернутся на линию роста цена сможет не раньше того момента, когда цена на нефть вернется к своим прежним значениям, и доходы от неё вновь потекут по всем бюджетным ручейкам страны. По всей видимости, этого не произойдет ещё довольно долго, хоть наши экономисты все время твердят об обратном.
Хотя сланцевую нефть немного придержали и объемы её добычи сократились, но на рынок скоро вернется Иран. Страны ОПЕК не собираются сокращать добычу, а Китай что то забуксовал с ростом развития своей экономики. Все эти факторы говорят о низких уровнях цены на нефть в ближайшие годы.
Оба кризиса связаны конечно же с нефтью. На графике моменты начала кризиса отмечены красными вертикалями. Цены на недвижимость реагируют с запаздыванием, показывая текущее состояние денег в карманах граждан.
